J-REITはどうして軟調なんだろう…高利回りは依然魅力

不動産投資信託（J-REIT）の軟調が続いています。わたしが妻名義を含めてNISAの成長投資枠で購入した３商品でも、２商品は評価損です。軟調は明らかだと思うのですが、正直、理由がよくわかりません。むしろ割安な印象を持っているので、今年に入って少しずつ買い増しています（2024.4.29）

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J-REITだけが評価損益でマイナス
わたしがなぜ買い増すか
新NISA「毎月分配型」除外が影響？
分配金で評価損分を賄う

J-REITだけが評価損益でマイナス

わたしは特定口座でも個別J-REITは多く持っているので、その銘柄を全部挙げていたらきりがないと思います。ですから、NISAの成長投資枠で購入したJ-REITの現状を共有します。

上がわたしのNISA口座、下が妻名義のNISA口座です。

どちらも評価益が60万円を突破していて、かなり好成績であるのは明白です。

ところが、その中で評価損の銘柄が、わたしも妻も１つずつあるのです。それがどちらもJ-REITです（上がわたし、下が妻名義）

わたしがなぜ買い増すか

それでもわたしは、特定口座では（少しずつですが）J-REITを買い増しています。理由は、

地方はともかく都心の不動産市況はむしろ活況で、このままJ-REITが低迷したままとは思えない。むしろ割安なのでは…

と思うからです。

自分自身、娘の居住用のマンションはかなり高い値段で売却できましたし、新しく購入予定の新築マンションは「ずいぶんと強気の値段設定だな」と思います。妻の知人は最近一戸建てを購入したそうですが、相当高い値段だったそうです。

オフィスにしても、都心であれば「賃料を下げないと埋まらない」という状況になるとは思えません。ホテルもインバウンド需要が一段落したとしても、コロナ前のように冷え込むとは思えないし、物流も人手不足は言われていますが、荷扱いが低調とは聞きません。

なぜ軟調なんだろう？？？

常々不思議な気持ちでいたところ、週刊東洋経済（4月27日・5月4日合併号）の「人より稼ぐためのベスト投信」という記事が、J-REITについて言及していました（筆者は金融ジャーナリストの鈴木雅光さん）

新NISA「毎月分配型」除外が影響？

利回りベースの投資商品として選択肢に挙がるのが、不動産投資信託（J-REIT）だ。というのも、J-REITはこのところ市場の需給悪化から下落が続き、多くのファンドで分配金利回りが大きく向上しているからだ。
需給が悪化したのは、新NISAの影響ともいえる。新NISAで誕生した成長投資枠で購入できる投信の対象から、「毎月分配型」が外されたからだ。
個人の間で人気を集めていた、J-REITを組み入れたREIT型投信は、その多くが毎月分配型。そのため新NISAの恩恵を受けることができなくなり、成長投資枠で投資できるほかの投信に乗り換えたと考えられるのだ。
（略）
ただ、利回り重視で投資する投資家にとって、この環境は決して悪い話ではない。というのも株の高配当利回り銘柄の場合、株価の下落で配当利回りが向上しても、株価の下落が業績悪化を予見したものであれば、減配や無配になり配当利回りが低下するリスクが生じる。
その点J-REITの分配金は、ファンドに組み入れられた物件から得られる賃料の90%以上を回さなければならないというルールがあるため、株式の配当金に比べて安定性が高い。

週刊東洋経済4月27日・5月4日合併号、「人より稼ぐためのベスト投信」より

利益の90%以上を分配金に回すルールはこちらをごらんください
高配当重視ならJ-REITも選択肢

分配金で評価損分を賄う

筆者の鈴木雅光さんが作成した上記表に載っている10銘柄のうち、わたしは7銘柄を保有しています。

J-REITの魅力は、何といっても分配金利回りの高さです。冒頭に紹介した、わたしと妻名義で保有するJ-REIT3商品の1口価格（4月26日終値）、分配金利回り、予想分配金額、分配時期を載せておきます。

イオンリート投資法人（3292）
1口価格　137,400円
分配金利回り（予想）　4.87%
分配金（予想）　6690円
分配時期　4月、10月

　

森トラスト投資法人（8961）
1口価格　72,800円
分配金利回り（予想）　4.64%
分配金（予想）　3379円
分配時期　5月、11月

　

インヴィンシブル投資法人（8963）
1口価格　70,500円
分配金利回り（予想）　4.97%
分配金（予想）　3506円
分配時期　3月、9月